O Código de Processo Civil, art. 784, inciso X, descreve como título executivo extrajudicial as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
O processo judicial de execução de título extrajudicial é mais célere que o processo de cobrança. Na ação executiva, o devedor é citado para pagar o débito no prazo de 03 dias, sob pena de já iniciar a penhora de bens para satisfação do crédito. Na ação de cobrança, o devedor é citado para contestar a ação no prazo de 15 dias, e somente após a sentença judicial transitada em julgado é que se inicia a fase de execução, na qual o devedor terá o prazo de 15 dias para pagar da dívida. Portanto, as fases processuais para a efetiva recuperação do crédito são consideravelmente menores na ação de execução de título extrajudicial.
Apontada a diferença entre ação executiva e ação de cobrança, percebe-se a importância do crédito decorrente da taxa condominial cumprir os requisitos legais para formação do título executivo.
Destacamos a seguir os requisitos e documentos necessários para a propositura da ação de execução de título extrajudicial:
- Convenção Condominial registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Previsão na Convenção de Condomínio da forma de rateio das despesas, data de vencimento da cota, percentual de juros de mora, multa de mora, índice de atualização monetária e honorários advocatícios.
- Ata de Assembleia Geral Ordinária na qual conste a aprovação do valor da taxa condominial para cada exercício. Importante descrever o(s) valor(es) nominais da(s) taxa(s) e não apenas consignar o percentual de eventual aumento, redução ou manutenção.
- Ata de Eleição do síndico
- Certidão de ônus atualizada da unidade autônoma devedora
- Atenção: o boleto da taxa condominial não é título executivo extrajudicial.
