Por: Leonardo Quadros
Introdução: O patrimônio que você construiu pode estar em risco
Como advogado especialista em direito imobiliário e regularização de imóveis, testemunho frequentemente o drama de famílias que descobrem, da pior maneira possível, que o patrimônio construído com tanto suor ao longo de gerações vale muito menos do que imaginavam. A razão? A irregularidade documental do imóvel rural.
Talvez você tenha herdado uma fazenda do seu pai, que herdou do avô. Talvez tenha comprado um sítio há muitos anos com um simples “contrato de gaveta”. Talvez more e trabalhe na terra há décadas, mas nunca formalizou a situação no cartório. Se alguma dessas situações parece familiar, este artigo foi escrito especialmente para você.
O Brasil possui cerca de 8,1 milhões de imóveis rurais cadastrados1, e dados do próprio Ministério do Desenvolvimento Agrário indicam que aproximadamente 30% das terras rurais brasileiras sequer possuem registro em cartório. Já o Censo Agropecuário de 2017 do IBGE revelou que mais de 362 mil estabelecimentos rurais não tinham título definitivo de terra. Esses números mostram que o problema é muito mais comum do que se imagina, e as consequências de ignorá-lo podem ser devastadoras.
“Quem Não Registra, Não É Dono”: O que isso significa na prática? Existe um ditado antigo no mundo jurídico que diz: “quem não registra, não é dono”. E ele não é apenas um ditado: é a lei. O artigo 1.245 do Código Civil brasileiro é claro ao estabelecer que a propriedade de um imóvel só se transfere de verdade quando o título (a escritura) é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontecer, perante a lei, o antigo dono continua sendo considerado o proprietário2.
1 Gazeta do Povo / RIB-PR. “Regularização de imóveis rurais: a chave para crédito e prosperidade no campo”, jul. 2025. Disponível em: https://www.gazetadopovo.com.br/conteudo-publicitario/ribpr/regularizacao-imoveis rurais-credito-valorizacao/
2 Brasil. Código Civil, Lei n.o 10.406/2002, art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Na prática, isso significa que, mesmo que você tenha pago pela terra, mesmo que more nela há 20 ou 30 anos, mesmo que tenha recibos e contratos particulares, se o imóvel não estiver registrado no seu nome na matrícula do cartório, você é apenas um posseiro, e não o proprietário. A diferença entre essas duas condições é enorme e pode definir o destino do seu patrimônio.
Os 5 Maiores Riscos de Manter Seu Imóvel Rural Irregular
A irregularidade de um imóvel rural não é apenas uma questão burocrática. Ela cria uma série de problemas concretos que afetam diretamente o seu bolso, a sua segurança e o futuro dos seus filhos. Conheça os principais riscos:
1. Desvalorização brutal do patrimônio
Este é, talvez, o impacto mais imediato e doloroso. Estudos recentes demonstram que imóveis rurais irregulares podem valer entre 30% a 50% menos do que propriedades semelhantes que estão devidamente regularizadas. Em determinadas regiões, a valorização de um imóvel após a regularização completa pode chegar a impressionantes 70% ou até 100%3.
Para colocar isso em números concretos: imagine uma propriedade que, regularizada, valeria R$ 2 milhões. Se ela estiver irregular, com problemas na matrícula, sem georreferenciamento e com pendências ambientais, seu valor de mercado pode cair para R$ 1 milhão ou menos. Isso representa uma perda patrimonial de R$ 1 milhão simplesmente por falta de documentação adequada.
Um estudo do IPEA aponta que a regularização fundiária em larga escala tem o potencial de injetar mais de R$ 200 bilhões na economia nacional, demonstrando o enorme valor que está “preso” em imóveis irregulares por todo o Brasil4.
3 Agência Amazonas. “Regularização fundiária impacta a economia regional e pode valorizar em até 70% os imóveis”, jul. 2025. Disponível em: https://www.agenciaamazonas.am.gov.br/noticias/regularizacao-fundiaria impacta-a-economia-regional-e-pode-valorizar-em-ate-70-os-imoveis/
4 Gazeta do Povo / RIB-PR. “Regularização de imóveis rurais: a chave para crédito e prosperidade no campo”, jul. 2025. Disponível em: https://www.gazetadopovo.com.br/conteudo-publicitario/ribpr/regularizacao-imoveis rurais-credito-valorizacao/
2. Impossibilidade de vender, financiar ou dar em garantia
Sem a documentação correta, especialmente sem o georreferenciamento certificado pelo INCRA e sem a matrícula atualizada, você simplesmente não consegue vender, doar, hipotecar ou dar seu imóvel em garantia para obter crédito rural em bancos e cooperativas5. O seu patrimônio fica literalmente “travado”, impedindo novos investimentos e oportunidades de negócio.
Com a vigência do Marco Legal das Garantias (Lei n. 14.711/2023), um imóvel regularizado pode servir como garantia para diferentes empréstimos simultaneamente, ampliando enormemente a capacidade de crédito do produtor rural6. Quem tem o imóvel irregular fica de fora dessa possibilidade.
3. Conflitos de terra e ação de grileiros
A falta de um registro claro e de uma demarcação precisa com coordenadas geográficas abre brechas perigosas para disputas de divisas com vizinhos, invasões e até mesmo para a ação de grileiros. Um levantamento recente da Gazeta do Povo revelou que a sobreposição de títulos atinge metade das terras registradas no Brasil, sendo uma das principais fontes de conflitos agrários no país7.
Sem o georreferenciamento, não há como provar com exatidão onde começa e onde termina a sua propriedade. Isso transforma qualquer disputa de divisa em um processo judicial longo, caro e de resultado incerto.
4. Pesadelo na hora da herança e do inventário
A sucessão patrimonial é um momento delicado para qualquer família. Quando o imóvel rural está irregular, esse processo se torna um verdadeiro pesadelo. Sem escritura registrada, sem
5 RIB-PR / Compre Rural. “Risco invisível: falta de regularização pode custar a sua fazenda”, abr. 2025. Disponível em: https://www.ribpr.org.br/noticias/view/risco-invisivel-falta-de-regularizacao-pode-custar-a-sua fazenda
6 Gazeta do Povo / RIB-PR. “Regularização de imóveis rurais: a chave para crédito e prosperidade no campo”, jul. 2025. Disponível em: https://www.gazetadopovo.com.br/conteudo-publicitario/ribpr/regularizacao-imoveis rurais-credito-valorizacao/
7 Gazeta do Povo. “Sobreposição de títulos alcança metade das terras no Brasil e vira fonte de conflitos”, jan. 2026. Disponível em: https://www.gazetadopovo.com.br/republica/sobreposicao-de-titulos-alcanca-metade-das terras-no-brasil-e-vira-fonte-de-conflitos/
georreferenciamento e com a cadeia de proprietários quebrada, o inventário se complica enormemente, gerando custos extras, demoras de anos e brigas entre herdeiros.
Muitos imóveis rurais foram passados de pai para filho ao longo de gerações sem nunca terem sido formalmente inventariados. Cada geração que passa sem regularizar acumula mais problemas, e o custo para resolver a situação só aumenta. Em casos extremos, os herdeiros podem simplesmente perder o direito sobre a terra por não conseguirem comprovar a cadeia de titularidade.
5. Multas ambientais milionárias e embargo da produção
A legislação ambiental brasileira é rigorosa e impõe obrigações importantes a todo proprietário ou possuidor de imóvel rural. A falta do Cadastro Ambiental Rural (CAR), a existência de passivos ambientais como desmatamento irregular em área de Reserva Legal ou de Área de Preservação Permanente (APP) podem gerar multas que variam de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) 8, além do embargo total da área produtiva.
É fundamental saber que a responsabilidade ambiental acompanha o imóvel e não a pessoa. Isso significa que, se você comprou uma propriedade com passivo ambiental, você herdou esse passivo e é responsável por resolvê-lo, mesmo que o desmatamento tenha sido feito pelo antigo dono9.
O Que Significa, na Prática, Regularizar um Imóvel Rural?
Regularizar um imóvel rural vai muito além de “arrumar uns papéis no cartório”. É um processo técnico e jurídico completo que envolve diversas frentes de atuação. Cada uma delas é essencial para garantir a segurança plena do seu patrimônio:
8 Brasil. Decreto n. 6.514, de 22 de julho de 2008, art. 79. Dispõe sobre as infrações e sanções administrativas ao meio ambiente
9 Brasil. Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal). A obrigação ambiental é de natureza propter rem, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
Frente de
| O que é? |
| Análise e correção da matrícula do imóvel, verificação da cadeia de proprietários anteriores (cadeia dominial) e atualização do registro. |
| Levantamento topográfico com coordenadas geográficas precisas, certificado pelo INCRA e inserido no SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária). |
| Inscrição no Cadastro Ambiental Rural e adequação da Reserva Legal e das Áreas de Preservação Permanente (APPs) conforme o Código Florestal. |
| Regularização do Imposto Territorial Rural e obtenção do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural junto ao INCRA. |
| Quando não há título de propriedade, é possível obtê-lo por meio de usucapião (judicial ou extrajudicial), adjudicação compulsória ou outros instrumentos legais. |
RegularizaçãoPor que é importante para você? Garante que você seja reconhecido
Registral e Fundiária
Georreferenciamento (INCRA/SIGEF)
Ambiental (CAR e Reserva Legal)
Fiscal e Cadastral (ITR e CCIR)
Titulação (Usucapião e outros)
como o verdadeiro dono da terra perante a lei. Sem isso, você é apenas um posseiro.
É obrigatório para qualquer transação imobiliária rural. Sem ele, o imóvel não pode ser vendido, doado ou financiado. O prazo foi prorrogado até novembro de 202910.
Evita multas milionárias, embargos e abre portas para linhas de crédito com juros mais baixos e
certificações de sustentabilidade.
Documentos obrigatórios para qualquer movimentação
patrimonial. Sem eles, não é possível lavrar escrituras nem registrar atos.
Transforma a posse em propriedade plena, com matrícula no seu nome. A usucapião extrajudicial, feita diretamente no cartório, é um caminho rápido e econômico11.
10 Brasil. Decreto n. 12.689, de outubro de 2025. Amplia o prazo para georreferenciamento obrigatório de imóveis rurais até novembro de 2029. Fonte: https://www.gov.br/mda/pt-br/noticias/2025/10/governo-do-brasil-amplia prazo-para-georeferenciamento-obrigatorio-ate-2029
11 Brasil. Código de Processo Civil, art. 1.071, e Provimento n. 65 do CNJ. Regulamentam a usucapião extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Usucapião: Quando a Posse Pode Se Tornar Propriedade
Um dos caminhos mais importantes para a regularização de imóveis rurais é a usucapião, que é o modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada e ininterrupta da terra. É especialmente relevante para quem ocupa e trabalha na terra há muitos anos, mas nunca teve a escritura no seu nome.
Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos:
| Tempo de Posse |
| 15 anos (ou 10 anos com moradia/trabalho produtivo) |
| 10 anos (ou 5 anos em casos específicos) |
| 5 anos |
Modalidade Requisitos Principais
ExtraordináriaNão exige justo título nem boa-fé. Basta a posse contínua e sem oposição.
OrdináriaExige justo título (documento de aquisição) e boa-fé.
Área de até 50 hectares, torná-la produtiva pelo
Especial Rural (Pro Labore)
seu trabalho, ter moradia no local e não ser proprietário de outro imóvel. Prevista na Constituição Federal (art. 191).
Hoje, a usucapião pode ser feita tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, o que torna o processo significativamente mais rápido e menos custoso12. Porém, é fundamental destacar que a usucapião deve ser utilizada apenas quando esgotadas todas as outras alternativas de regularização, como inventário, adjudicação compulsória ou lavratura de escritura de compra e venda.
Por Que Agir Agora? O Momento é Estratégico
O cenário atual oferece uma janela de oportunidade única para quem deseja regularizar seu imóvel rural. O Governo Federal prorrogou o prazo para o georreferenciamento obrigatório até novembro de 2029 por meio do Decreto n. 12.689, dando mais tempo para que os
12 Brasil. Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, incluído pela Lei n.13.105/2015.
proprietários se adequem. Porém, esse prazo não deve ser visto como motivo para adiar a regularização. Pelo contrário: quem se antecipa colhe os benefícios primeiro.
O agronegócio brasileiro encerrou 2024 movimentando R$ 2,72 trilhões, representando 23,2% do PIB nacional, e o PIB da agropecuária cresceu 11,6% nos três primeiros trimestres de 202513. A regularização fundiária e o seguro rural estão no topo da agenda política para 202614. Isso significa mais programas, mais crédito e mais oportunidades para quem tem o imóvel em dia.
Regularizar agora significa:
• Valorizar seu patrimônio em até 40%, 70% ou mais, dependendo da situação atual do imóvel.
• Acessar crédito rural com taxas de juros mais baixas para investir na sua produção. • Proteger sua família contra disputas judiciais, invasões e problemas de herança. • Garantir a tranquilidade de saber que seu patrimônio está seguro e pode ser transmitido aos seus filhos sem complicações.
Nosso Compromisso: Transformar Complexidade em Solução
Com anos de experiência em direito imobiliário e regularização fundiária, nosso escritório desenvolveu um método seguro e eficiente para diagnosticar e solucionar todas as pendências do seu imóvel rural. Atuamos em todas as frentes da regularização, do registral ao ambiental, do georreferenciamento à usucapião, sempre com uma abordagem personalizada para cada caso.
Sabemos que o universo jurídico pode parecer complicado e intimidador. Por isso, nosso compromisso é traduzir toda essa complexidade em uma linguagem clara e em um plano de ação objetivo, para que você entenda exatamente o que precisa ser feito, quanto tempo vai levar e qual será o investimento necessário.
13 CNA Brasil. “PIB da agropecuária cresce 11,6% no acumulado do ano”, dez. 2025. Disponível em: https://www.cnabrasil.org.br/publicacoes/pib-da-agropecuaria-cresce-11-6-no-acumulado-do-ano
14 O Estado de Rondônia. “Regularização fundiária e seguro rural entram no topo da agenda para 2026”, fev. 2026. Disponível em: https://oestadoderondonia.com.br/regularizacao-fundiaria-e-seguro-rural-entram-no-topo-da agenda-para-2026/
Não espere o problema bater à sua porta. Não corra o risco de perder o que você e sua família levaram uma vida inteira para construir. Não deixe que a irregularidade documental seja o obstáculo que impede o crescimento do seu negócio no campo.
Agende sua consulta agora mesmo. Vamos analisar a situação do seu imóvel rural e mostrar o caminho para garantir a segurança jurídica, a valorização plena do seu patrimônio e a tranquilidade da sua família. O futuro do seu legado no campo começa com a decisão que você toma hoje.
Referências
[1] Gazeta do Povo / RIB-PR. “Regularização de imóveis rurais: a chave para crédito e prosperidade no campo”, jul. 2025. Disponível em: https://www.gazetadopovo.com.br/conteudo-publicitario/ribpr/regularizacao-imoveis-rurais credito-valorizacao/
[2]: Brasil. Código Civil, Lei n.o 10.406/2002, art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
[3]: Agência Amazonas. “Regularização fundiária impacta a economia regional e pode valorizar em até 70% os imóveis”, jul. 2025. Disponível em:
https://www.agenciaamazonas.am.gov.br/noticias/regularizacao-fundiaria-impacta-a economia-regional-e-pode-valorizar-em-ate-70-os-imoveis/
[4]: RIB-PR / Compre Rural. “Risco invisível: falta de regularização pode custar a sua fazenda”, abr. 2025. Disponível em: https://www.ribpr.org.br/noticias/view/risco-invisivel falta-de-regularizacao-pode-custar-a-sua-fazenda
[5]: Gazeta do Povo. “Sobreposição de títulos alcança metade das terras no Brasil e vira fonte de conflitos”, jan. 2026. Disponível em:
https://www.gazetadopovo.com.br/republica/sobreposicao-de-titulos-alcanca-metade-das terras-no-brasil-e-vira-fonte-de-conflitos/
[6]: Brasil. Decreto n. 6.514, de 22 de julho de 2008, art. 79. Dispõe sobre as infrações e sanções administrativas ao meio ambiente.
[7]: Brasil. Lei n. 12.651/2012 (Código Florestal). A obrigação ambiental é de natureza propter rem, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
[8]: Brasil. Decreto n. 12.689, de outubro de 2025. Amplia o prazo para georreferenciamento obrigatório de imóveis rurais até novembro de 2029. Fonte: https://www.gov.br/mda/pt br/noticias/2025/10/governo-do-brasil-amplia-prazo-para-georeferenciamento-obrigatorio ate-2029
[9]: Brasil. Código de Processo Civil, art. 1.071, e Provimento n. 65 do CNJ. Regulamentam a usucapião extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis.
[10]: Brasil. Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, incluído pela Lei n.13.105/2015.
[11]: CNA Brasil. “PIB da agropecuária cresce 11,6% no acumulado do ano”, dez. 2025. Disponível em: https://www.cnabrasil.org.br/publicacoes/pib-da-agropecuaria-cresce-11-6- no-acumulado-do-ano
[12]: O Estado de Rondônia. “Regularização fundiária e seguro rural entram no topo da agenda para 2026”, fev. 2026. Disponível em: https://oestadoderondonia.com.br/regularizacao fundiaria-e-seguro-rural-entram-no-topo-da-agenda-para-2026/
